etch: normal;-webkit-text-stroke-width: 0px;"> 在今年两会期间，有关租赁市场、尤其是政策鼓励的长租公寓方面备受代表、委员们的关注。其中，一些房地产以及租赁行业的代表、委员们也提出了一些有建设性的专业意见。

租赁市场迎来发展红利

近年来，租赁市场在政策支持之下快速发展。多地落实“租购同权”政策，释放租赁需求；大量资金、企业进入长租公寓领域，市场上长租公寓的品牌数量和保有量在两年来快速提升。这让不少人都觉得，在近一两年，租赁市场将迎来政策红利期。

人大代表、58集团首席执行官姚劲波指出：“在政策的支持下，租赁市场的红利将主要表现在房源供给端。”

而在政策支持方面，尽管不同城市的政策各异。但是主要一、二线城市都出台了支持性政策。比如2017年8月29日，杭州（楼盘）市人民 办公厅发布通知，指出住房租赁企业可将符合条件的客厅（起居室）按规定改造成一间房间单独出租。南京（楼盘）、武汉（楼盘）、成都也在同期陆续出台相关租赁扶持政策。上海（楼盘）市更早在2015年，就颁布了《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》。

尽管如此，租赁市场的供需缺口依然巨大，其发展也依然存在。根据研究院2017年发布的《租赁市场系列研究报告》显示，2017年我国共有1.6亿租赁人口，若按照三口之家来初步估算，租房群体需要0.53亿套左右的租赁房屋，而租赁房屋仅约有4600万套，供需缺口明显。

改变散租为主的供应主体

租赁市场的发展也引出了一系列问题。比如长租公寓方面政策配套不明晰，管理缺乏明确法律法规依据。还有“买卖不破租赁”问题如何在新的环境下有所保障；租赁市场如何管理合租、“N 1”（所谓N 1，是指将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用。）租赁等问题。这些行业痛点在今年也引起了两会代表、委员们的讨论。其中受关注的仍然是如何对租赁市场进行有效管理的问题。

有业内人士认为，个人出租者与机构出租者相比，不论是服务质量还是稳定性上，都相去甚远，导致了租赁体验差、频繁搬家、租客权益无保证、 困难等问题。解决这些问题关键还在于改变目前我国以房东散租为主的供应主体，引导专业机构成为重要运营主体。给予机构财政支持及税收优惠等政策鼓励；同时，在管理方面，明确租赁机构经营租赁业务的范畴，并予以备案或审批流程管理及服务支持。

而姚劲波也给出了具体的数据：“美国、日本等发达国家，租房人口比例超过30%，租赁市场合理运营经验丰富，机构出租者在租赁市场中占比为25%-30%。而目前我国机构出租者的占比仅超1%，以居民个人房屋出租为主。”

信息化技术在租赁市场的管理中将占据较大比重。有业内人士指出：“互联网运维管理、大数据信息化建设使得租赁系统可用于 监督管理及公安系统打造征信体系。”

回报周期超5年企业盼政策扶持

对于目前大量资金、企业进入的长租公寓模式，同样也存在着市场层面难以解决的行业痛点。有部分长租公寓的经营者表示：“目前，租赁行业在国家政策的大力扶植下虽然发展得很快，但是有些问题还需要 政策层面的推进和支持。”

据了解，长租公寓在运营过程中存在轻资产和重资产两种运营模式。轻资产模式依靠整租物业，进行统一装修、管理进行出租。而重资产模式则是由物业的持有者自己进行运营。然而无论哪种模式，其前期投入的资金量都 大。新派公寓CEO王戈宏就向记者表示，长租公寓的回报周期往往需要5年以上，导致很多机构一方面缺乏动力，另一方面缺乏可持续性。“因此企业希望得到来自 的支持。除了REITs等房地产证券化之外，还希望 能够给出更多的支持政策和补贴方案，促进专业租赁机构发展。”

而中经联盟秘书长陈云峰也表示：“长租公寓需要政策扶植， 是REITs的支撑，企业才有盈利的机会，这一过程需要2-3年。”值得注意的是，类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽，正打破长租公寓的资金掣肘。2017年年末，各种背景企业的REITs类产品试验性推出。不过他也指出，目前我国针对信托基金交易的二级市场尚未成形，因此相关法律法规的完善和二级市场的搭建极为迫切。

法规不统一“灰色地带”待消除

有租赁从业者指出，除了政策的支持之外，他们需要的还有相关法律法规的明确与统一。比如关于“N 1”、合租等方面，相关政策法规未明确的城市，执法机构可能存在多重执法，导致专业租赁机构合规运营的合租产品和N 1产品被混为黑中介的群租产品，遭受共同打击。使得一部分城市精英因无房可住而人才流失；也使一部分合租需求转到地下，给黑中介哄抬房价、违规运营有可乘之机，给市场安全管理造成潜在危机。

“这些问题是因为规章制度的建设没跟上市场变化的步伐所产生的。”一位业内人士向记者指出，“无论是整租还是散租，租赁行业从业者经常遇到的问题是在诸如工商、消防、税务、建筑施工、从业资格等方面没有一个完善、明确的规范。因为没有明确规范参照，意味着我们一直在灰色地带摸索，造成公寓市场活力比较低。”

“比如在消防方面，现在通常按照酒店标准做长租公寓的消防，成本高昂。但由于没有一个明确标准，依然存在被整改甚至查封的可能性。”王戈宏也向记者透露，“而在工商方面，公寓运营没有专门的名录，各地政策也不统一。有的企业以生活服务供应商来进行注册，有的企业以酒店运营，甚至是以企业管理进行工商注册。”

业内人士建议，在范围内明确专业租赁机构提供的合租产品合法化，保护合租客人的权益。“在租赁市场上，需求是客观存在的，政策的引导可以在三个方面体现，”姚劲波也指出，一是因城制宜对合租本身进行规范；二是对于合租类房源有清晰备案，并对合租的安全隐患进行重点排查；三是引导品牌长租公寓类中增加合租房源供给量。